Dalam instalasi kedua dari rangkaian dua bagian kami tentang pasar properti Hong Kong yang sedang bermasalah, para analis mengeksplorasi mengapa kemunduran ini berbeda dari penurunan sebelumnya. The pelunasan pertama membahas bagaimana bangkitnya pasar saham kota sebagai tempat penawaran saham perdana bisa meningkatkan permintaan kantor dan meringankan kesulitan pengembang.
Bank Swiss UBS mendapatkan kesempatan bagus pada tahun 2003 ketika menyewa 146.000 kaki persegi di enam lantai di Two International Finance Centre - yang saat itu merupakan bangunan tertinggi di Hong Kong - dengan harga kurang dari HK$20 (US$2,55) per kaki persegi. Pemilik gedung, MTR Corp dan konsorsium yang dipimpin oleh Sun Hung Kai Properties, menandatangani perjanjian 10 tahun tersebut saat wabah sindrom pernapasan akut berat (SARS) sedang menghancurkan pasar yang sudah lemah.
Maju sepuluh tahun, UBS harus membayar lima kali lipat lebih banyak untuk memperpanjang sewa, berkat pasar kantor yang booming di tengah ekonomi yang sangat panas.
Apakah Anda memiliki pertanyaan tentang topik dan tren terbesar dari seluruh dunia? Dapatkan jawabannya denganPengetahuan SCMP, platform baru kami yang menyajikan konten terpilih dengan penjelasan, FAQ, analisis, dan infografis yang disajikan oleh tim kami yang memenangkan penghargaan.
Pemilik properti yang mencoba melewati penurunan saat ini di komersial kotapasar propertimungkin akan menemukan kisah-kisah seperti itu menghibur. Namun, menurut para analis, sejarah tampaknya tidak akan berulang kali terjadi kali ini.
"Real estat Hong Kong selama sekitar 20 hingga 25 tahun bergerak naik - dengan krisis masa lalu seperti krisis keuangan 1997-1998 dan tahun 2008 serta SARS pada tahun 2003 memengaruhi sektor ini seperti sekilas," kata Goodwin Gaw, ketua dan co-founder dariGaw Capital, sebuah perusahaan modal ventura berbasis Hong Kong yang fokus pada properti.
Kemunduran saat ini memecah paradigma itu.
Kemunduran ini membawa tantangan yang tidak pernah terlihat sejak dekade 1990-an," kata Henry Chan, ekonom properti komersial di Capital Economics. "Pasaran sedang menghadapi tekanan struktural dan siklis secara bersamaan, yang menyebabkan penurunan berkelanjutan dalam nilai properti. Kembalinya tingkat puncak yang terlihat pada tahun 2018 tampaknya tidak mungkin terjadi dalam sepuluh tahun ke depan.
Baik segmen kantor maupun ritel dari pasar properti komersial (CRE) sedang mengalami kesulitan, membuat para analis kesulitan untuk melihat jalan keluar dari keterpurukan ini.
"Ini benar-benar kumpulan berbagai faktor yang telah menyebabkan efek spiral negatif pada pasar real estate Hong Kong, termasuk kelebihan pasokan, mode kerja baru di era pasca-pandemi, ketegangan geopolitik, dan perlambatan ekonomi Tiongkok," kata Charlene Huang, kepala properti di Asia-Pasifik di bawah unit alternatif global UBS yang terpadu.
Tertangkap dalam pusaran air, pemilik aset kesulitan tetap bertahan di tengah biaya pinjaman yang tinggi dan nilai aset yang menurun.
Sebelum siklus pemotongan suku bunga saat ini dimulai pada September, Hong Kong mengikuti langkah Amerika Serikat dalam 11 kenaikan suku bunga antara Maret 2022 dan Juli 2023, sehingga menaikkan harga uang ke tingkat tertinggi sejak Desember 2007.
Otoritas Moneter Hong Kong memangkas tingkat dasarnya tiga kali dengan total penurunan sebesar satu persen dari September hingga Desember tahun lalu, dan bank-bank komersial Hong Kong mengurangi tingkat primer mereka tiga kali sejak September dengan pengurangan total sebesar 62,5 basis poin.
Suku bunga primer di HSBC, anak perusahaannyaBank Hang SengdanBank of China (Hong Kong)berada di 5,25 persen. Tingkat suku bunga di Standard Chartered, Bank of East Asia, Citigroup, CCB Asia dan lainnya adalah 5,5 persen.
Di sisi lain, kantor-kantor utama di Hong Kong kehilangan lebih dari setengah nilainya dari puncaknya pada kuartal keempat tahun 2018, sementara sewa turun sekitar 23 persen, menurut data resmi.
TINGKAT KEKOSONGAN KANTOR SECARA KESELURUHAN adalah 13,6 persen pada kuartal kedua, sedikit di bawah rekor tertinggi 13,7 persen pada kuartal pertama, menurut JLL.
Selain itu, sejumlah 6,7 juta kaki persegi pasokan baru diharapkan masuk ke pasar antara tahun 2025 dan 2028, sebelum ekspansi melambat menjadi 1,5 juta kaki persegi antara tahun 2029 dan 2032, menurut Savills.
Meskipun ada penurunan nilai yang besar sudah terjadi dalam siklus ini, re-pricing kali ini sebenarnya lebih bertahap" dibandingkan penurunan sebelumnya, kata Chan dari Capital Economics. "Tetapi berita buruknya adalah bahwa tanpa adanya perbaikan yang signifikan dalam permintaan, hal ini akan berlangsung lama.
Kami berpikir bahwa nilai sewa menurun dan penyesuaian harga aset akan berlangsung lebih lama dan lebih dalam daripada yang dipikirkan kebanyakan orang. Bahkan ketika hal itu berakhir, tampaknya lebih mirip dengan stabilisasi daripada pemulihan.
Ia mengatakan nilai dan sewa akan kembali pada tingkat yang lebih rendah dibanding sebelum pandemi, dan saat ini "tidak ada penggerak kuat yang dapat membangkitkan permintaan kembali", berbeda dengan pemulihan tahun 1997-2003 ketika ekonomi Tiongkok yang kuat memberi semangat ke pasar.
Memang, pasar kantor pulih dengan cepat selama beberapa siklus sebelumnya. Setelah nilai mencapai titik terendah pada tahun 2003, penurunan suku bunga, peluncuran dariPerjanjian Kemitraan Ekonomi yang Lebih Eratdengan Tiongkok daratan, dan berakhirnya wabah SARS meningkatkan permintaan sewa dari lembaga keuangan dan perusahaan karena ekonomi Tiongkok berkembang dengan cepat.
Dari tahun 2003 hingga 2008, nilai kantor melonjak 3,7 kali lipat. Dan tingkat kekosongan turun menjadi kurang dari 8 persen pada tahun 2006 dari 15 persen pada tahun 1998.
Nanti, pasar membutuhkan hanya dua tahun untuk pulih dari krisis keuangan 2008. Pelonggaran moneter, yang dikombinasikan dengan hubungan erat Hong Kong dengan ekonomi daratan, meningkatkan sewa kantor dan investasi untuk mendorong pemulihan berbentuk V di pasar real estate. Nilai kantor primer benar-benar pulih pada pertengahan 2010 dan kemudian mengalami peningkatan sebesar 141 persen dalam dekade berikutnya, menurut data pemerintah.
Pasaran mencapai puncaknya sekitar tahun 2017 ketikaLi Ka-shing'CK Asset Holdingsterjual Pusat, menara kantor 73 lantai di Central, seharga 40,2 miliar dolar Hong Kong - transaksi properti termahal di dunia pada saat itu.
"Di bandingkan dengan tahun 1997, CRE menghadapi tantangan yang lebih besar," kata Ryan Ip Man-ki, wakil presiden lembaga think tank lokal Our Hong Kong Foundation dan direktur eksekutif Institute Kebijakan Publik.
Pemerintah melihat [situasi saat ini] sebagai penyesuaian pasar. Dari sudut pandang mereka, properti komersial tidak memiliki dampak sebesar pada kehidupan rakyat dibandingkan properti perumahan, tetapi mereka juga mengakui tantangan-tantangannya. Yang dapat mereka lakukan adalah mengurangi pasokan dan memberikan dukungan sesuai dengan pasar.
Untuk mengatasi tingginya kosongnya bangunan komersial yang ada dan lonjakan pasokan yang akan datang, Sekretaris KeuanganPaul Chan Mo-poyang dikatakan oleh diapidato anggaranpada Februari bahwa kota akan menghentikan kegiatan komersialPenjualan tanahselama 12 bulan. Ia menambahkan bahwa pemerintah dapat menunjuk beberapa situs komersial untuk penggunaan lain dan memberikan fleksibilitas yang lebih dalam cara tanah akan digunakan.
Otoritas Hong Kong bulan lalu meluncurkan sebuah program untuk mendorong parakonversi hotel dan bangunan komersialke penginapan mahasiswa untuk mengurangi kekurangan pasokan di tengah meningkatnya jumlah mahasiswa asing.
Investor properti lokal dan internasional tetap ragu untuk melakukan investasi baru di sektor-sektor tradisional, seperti ritel dan ruang kantor, kata Jasmine Chiu, mitra properti di firma hukum Johnson Stokes & Master. Namun, skema ini akan mendorong lebih banyak investasi untuk memperoleh hotel, bangunan industri, dan kantor yang sesuai, katanya.
Ini akan mengurangi sebagian dari pasokan baru tersebut dan memberikan jalan keluar bagi pemilik kantor kelas B," kata Ip. "Namun, jumlah bangunan yang cocok untuk dikonversi mungkin terbatas, dan Anda perlu mempertimbangkan biaya konstruksi yang tinggi dan proses perencanaan yang panjang.
Pasar penyewa akan tetap berlaku, menyisakan pemilik gedung kantor dengan pilihan untuk meningkatkan penawaran menghadapi kekosongan yang tinggi, kata Chan dari Capital Economics, yang memprediksi sewa akan turun sebanyak 20 persen lagi hingga tahun 2027.
Segmen ritel tetap terjebak dalam kemunduran, memicu "lebih banyak tanda tanya tentang bagaimana Anda mengatasi hal itu", kata Huang dari UBS.
Lihatan ritel lebih menantang daripada segmen kantor karena perubahan struktural telah secara mendasar mengubah permintaan ritel, kata Ip.
Pengunjung dari daratan Tiongkok yang membeli barang mewah di Hong Kong dan permintaan domestik yang kuat adalah dua alasan mengapa Hong Kong mampu mempertahankan sewa tinggi dalam beberapa tahun terakhir," katanya. "Tetapi sekarang pengeluaran lokal tetap lemah karena perjalanan ke utara semakin mudah, dan [pengunjung] dari daratan Tiongkok mulai menghabiskan lebih sedikit dan lebih fokus pada perjalanan berpengalaman.
Menurut JLL, kekosongan di pusat-pusat perbelanjaan utama mencapai 10,5 persen pada kuartal kedua - tingkat tertinggi dalam sejarah - sementara sewa jalan raya telah kembali ke tingkat tahun 2003.
Penjualan ritel meningkat pada bulan Juni untuk bulan kedua berturut-turut setelah 14 bulan kontraksi, mencatat kenaikan 0,7 persen secara tahunan setelah kenaikan 2,4 persen yang direvisi pada bulan Mei.
"Jenis penyewa berbeda dari yang dulu, dan mereka tidak mampu membayar sewa seperti dulu," kata Ip.
Di Jalan Russell di Causeway Bay, salah satu jalur belanja paling mahal di kota tersebut, penyewa baru seperti apotek, broker online, dan produsen pakaian menengah telah menggantikan merek-merek mewah yang dulu membayar harga tinggi untuk ruang yang mewah demi menjual tas mahal, jam tangan, dan perhiasan.
Perubahan ini mencerminkan penurunan tajam dalam sewa. Skechers, perusahaan pakaian dan alas kaki asal Amerika, mengambil alih properti yang sebelumnya ditempati oleh perusahaan jam Patek Philippe pada Juli. Sewa bulanan baru adalah HK$360.000, atau HK$347 per kaki persegi - sekitar 35 persen lebih rendah dibandingkan yang dibayarkan perusahaan Swiss tersebut.
Harga sewa ritel akan terus menurun secara tidak terhindarkan karena perubahan konsumsi dan tingkat kekosongan yang tinggi, kata Ip.
"Saya percaya beberapa pemilik properti belum menghadapi kenyataan," tambahnya.
Sementara aktivitas sewa akan meningkat seiring turunnya sewa membuat ruang lebih terjangkau, investor yang terlalu berhutang akan menderita karena penurunan nilai modalnya, katanya.
Pemilik yang khawatir telah membuang properti komersial dan pribadidengan harga diskon besar, yang terjepit antara pendapatan sewa yang menurun dan biaya pinjaman yang tinggi. Pada saat yang sama, bank telah menjadi lebih hati-hati dalam memberikan pinjaman untuk investasi properti komersial karenakredit macettelah meningkat.
Kami berada di wilayah tak berpenghuni," kata Gaw dari Gaw Capital. "Penjualan aset di Hong Kong akan pulih, tetapi harga baru perlu ditetapkan. Saat ini, tidak ada banyak penemuan harga dan ketersediaan utang bank terbatas. Bank masih mencoba memahami bagaimana cara melanjutkan portofolio properti komersial yang ada, bukan menyalurkan pinjaman baru.
Artikel Lain dari SCMP
Seiring meningkatnya popularitas chatbot AI di Tiongkok, bisnis menyisipkan iklan ke dalam hasil juga semakin berkembang.
Kecelakaan fatal menegaskan kebutuhan akan uji coba yang ketat bagi sopir taksi yang lebih tua
Bagaimana meditasi Buddha membantu pekerja keuangan yang kelelahan mengatasi stres dan kecemasan
Bertemu Julia Butters, remaja berusia 16 tahun yang bermain dalam Freakier Friday bersama Lindsay Lohan
Artikel ini pertama kali diterbitkan di South China Morning Post (www.scmp.com), media berita utama yang meliput Tiongkok dan Asia.
Hak Cipta (c) 2025. South China Morning Post Publishers Ltd. Seluruh hak dilindungi undang-undang.